چرا طرح اقدام ملی مسکن امیدوارکننده است؟
رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان تهران: آمار ساخت‌وساز در مقایسه با هفت یا هشت سال قبل، افت محسوسی داشته است. اوج ساخت‌وساز در سال ۹۲ بود. آمار ساخت در سال ۹۲ حدود ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد بود اما این عدد اکنون به حدود ۴۰۰ هزار واحد کاهش یافته است.
مسکن یک نیاز اولیه است اما این حوزه مادر، از دو بعد دیگر هم اهمیت حیاتی دارد: اشتغال آفرینی و رونق دادن به بخش‌های اقتصادی دیگری که حال‌وروزشان به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم به این حوزه کلیدی پیوند خورده است. شرکت‌ها و فعالان بخش ساخت‌وساز چه شرایطی را سپری می‌کنند؟ برای یافتن پاسخ سوال خود با رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان تهران به گفتگو نشستیم. در لابه‌لای گفتگو از اهمیت طرح اقدام ملی مسکن و تفاوت‌های آن با طرح مسکن مهر هم سخن به میان آمد. با گسترش‌نیوز همراه باشید.
کرونا چندان تاثیر نگذاشت
ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان تهران در ارتباط با شرایط ساخت‌وساز در مدت اخیر گفت: به واسطه کرونا، سرمایه‌گذاران و تولیدکنندگان مسکن فعالیت خود را در نواحی شهری تاحدی کاهش دادند. طبق دستورالعملی که شهرداری صادر کرده بود ساخت‌وساز تا ۱۵ فرودین متوقف بود و بعدازآن با رعایت اصول بهداشتی، فعالیت‌ّ‌های غیرآلوده‌کننده از سر گرفته شود. البته عمده کارهای عمرانی در خارج شهر انجام می‌شود. در این بخش، کاهش نسبی ساخت‌وسازها به خاطر تعطیلات عید بوده است. پروژه‌هایی مثل مسکن مهر ادامه داشت چون در نواحی شلوغ و متراکم قرار ندارند. در مجموع کرونا چندان مانع ساخت‌وساز نشد. ساخت‌وساز هنوز به حالت عادی برنگشته اما به‌تدریج به روال سابق برمی‌گردد.
کار مرحله‌به‌مرحله انجام می‌شود
آمار ساخت‌وساز در مقایسه با هفت یا هشت سال قبل، افت محسوسی داشته است. اوج ساخت‌وساز در سال ۹۲ بود. آمار ساخت در سال ۹۲ حدود ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد بود اما این عدد اکنون به حدود ۴۰۰ هزار واحد کاهش یافته است. رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان تهران ضمن بیان این مطلب افزود: «مسکن مهر بی‌نقص نبود اما در مجموع مزایای آن بیشتر از معایبش بود. چه‌خوب است که این معایب را در طرح اقدام ملی مسکن برطرف کرد. عیب اصلی مسکن مهر به متولی اصلی آن یعنی وزارت راه و شهرسازی باز می‌گشت. طرح اقدام ملی مسکن تفاوت‌هایی با طرح مسکن مهر دارد. تفاوت اول آن است که کار، به‌تدریج و مرحله‌به‌مرحله انجام می‌شود. ظرفیت اولیه طرح ۴۰۰ هزار واحد است که در صورت وجود متقاضی (که قطعاً هست) افزایش خواهد یافت. طبق برنامه‌ریزی انجام‌شده قرار است که اگر مشکل خاصی پیش نیاید و به‌عنوان‌مثال شاهد کمبود مصالح ساختمانی نباشیم ساخت ۴۰۰ هزار واحد بعدی هم در دستور کار قرار بگیرد.
وی در تشریح بیشتر تفاوت‌های این دو طرح گفت: «در ارتباط با طرح مسکن مهر گفته می‌شد که تسهیلات بانکی اختصاص داده‌شده، تورم‌زاست اما در طرح کنونی از تسهیلات یارانه‌ای خبری نیست. سود بانکی با نرخ سود ۱۲ تا ۱۸ درصد در نظر گرفته شده است. مشکل دیگر جانمایی و موضوعاتی مثل عدم وجود زیرساخت‌های لازم و دسترسی‌های مناسب بود که در این طرح سعی شده تکرار نشود. دلیل این نقص هم تعجیل دولت قبلی در انجام طرح بود. به نظر من نیاز به مسکن همچنان ادامه دارد و کلید خوردن هر طرحی که به تامین این نیاز کمک کند را باید به فال نیک گرفت. طبق قانون اساسی تامین مسکن مناسب، جزء وظایف دولت است. از طرف دیگر بالغ‌بر ۳۵ درصد اقتصاد کشور به ساخت‌وساز مربوط می‌شود. بخش ساخت‌وساز مسکن می‌تواند به اقتصاد کشور و افزایش گردش مالی آن کمک کند».
۲۰ میلیون نفر مسکن مناسب ندارند
گفته می‌شود که مسکن دیگر جز بخش‌هایی که از آنها تحت عنوان پیشران اقتصادی نام برده می‌شود نیست. رونق بازارهایی مثل بورس و سرمایه‌گذاری در آنها و نیز کاهش ساخت‌وسازها باعث شده که این طرز فکر، طرفدارانی پیدا کند. آیا به‌راستی این گونه است؟ رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان تهران در پاسخ این سوال گفت: «همان‌طور که گفته شد مسکن و سرپناه یک نیاز اساسی است و بخواهیم یا نه باید به تامین آن اهتمام داشت. فراموش نکنیم که در حال حاضر چیزی حدود ۲۰ میلیون نفر سرپناه مناسب ندارند و تعداد زیادی در سکونت‌گاه‌های غیررسمی سکونت دارند. از طرف دیگر بخش مسکن همچنان اهمیت و جایگاه اقتصادی بسیاری دارد. تعداد مشاغل وابسته به مسکن بیش از ۱۰۰۰ شغل است. وضعیت بازارهایی مثل بورس شفاف نیست و ابهامات زیادی در ارتباط با آن وجود دارد. نوسانات آن هم بسیار زیاد است. بورس پتانسیل تولیدی موثر و کارآمد ندارد. بورس زمانی موثر و کارآمد است که واقعی باشد و به کسب‌وکار و شرکت‌های تولیدکننده کمک کند. بورس در کشور ما هنوز به آن مرحله نرسیده است. مسکن، فعالیتی تولیدی است که نیاز به آن، جای انکار ندارد و همه به‌طور شفاف و مشخص می‌توانند در آن سرمایه‌گذاری کنند. عمران و ساخت‌وساز و مسکن نقشی اساسی در رشد اقتصادی کشور دارند. به نظر من بردن اقتصاد کشور به یک وادی نامشخص و نامطمئن کار چندان درستی نیست».
کار به کاردان سپرده شود
موفقیت طرح‌های کلانی مثل مسکن مهر و طرح اقدام ملی مسکن در گرو کیفیت کاری مجریان و شرکت‌هایی است که انجام کار به آنها واگذار می‌شود. ایرج رهبر در این رابطه اظهار داشت: در مورد طرح ملی مسکن ابتدا پیشنهاد شد که زمین‌ها در اختیار تعاونی‌ها قرار گیرد که با پیمانکاران، قرارداد ساخت ببندند. همان زمان گفتیم که این کار واقعاً نادرست است. تعاونی‌ها، تخصصی در ساخت ندارند. چطور می‌توان ساخت‌وساز ۳۰۰ واحد را به کسی سپرد که تجربه ساخت یک واحد را در کارنامه ندارد؟ همه تعاونی‌هایی که در این زمینه عمل کردند ناموفق بودند. به‌این‌ترتیب قرار شد که تعاونی‌ها صرفاً به امر توزیع بپردازند و در واقع اموری مثل ثبت‌نام و تقسیم واحدها میان اعضا را انجام دهند. در طرح اقدام ملی مسکن باید از این اشتباهات درس گرفت. ساخت را باید به سازندگان صلاحیت‌دار و باتجربه سپرد.
وی در تشریح بیشتر این موضوع گفت: «صلاحیت یک مفهوم تعریف‌شده است. رتبه‌بندی شرکت‌های سازنده، موضوع جدیدی نیست و از سال ۸۰ انجام شده است. شرکت‌ها از ابعاد مختلف ارزیابی می‌شوند. بنابراین از نظر شناسایی شرکت‌های صلاحیت‌دار، مانعی وجود ندارد و رتبه‌بندی را می‌توان فعال‌تر هم کرد. اگر به این قبیل امور رسیدگی شود از نظر ساخت مشکلی وجود ندارد. کشور ما اکنون از نظر سدسازی رتبه دوم جهان را به خود اختصاص داده است. صنعتی سازی ساختمان را رواج می‌دادیم و اگر اجازه داده شود می‌توان کیفیت کار را بازهم بالاتر برد. ساختمان‌های بلندمرتبه‌ای که در مناطقی مثل پردیس ساخته شده است گواه این واقعیت است. فناوری‌های به کار برده شده محصول رشد و تکامل در طرح مسکن مهر است. مسکن مهر به صورت آزمون‌وخطایی انجام شد اما اشکالات آن آسیب‌شناسی شده که امیدواریم در طرح جدید تکرار نشوند. نیاز به حدی زیاد است که اگر همه سازندگان وارد میدان شوند بازهم جوابگو نخواهد بود بنابراین به دستگاه‌های اداری پیچیده و چندماهه نیاز نیست. مدیران متولی باید اختیارات لازم را داشته باشند تا کار به‌صورت شفاف و روشن به متقاضیان صلاحیت‌دار سپرده شود.
صادرات نیرو و دانش مهندسی را جدی بگیریم
ایرج رهبر در ارتباط با عملکرد سازمان نظام مهندسی گفت: «روی سیستم اجرایی نظام مهندسی باید کار شود. روند اجرایی کار باید مورد تجدیدنظر قرار گیرد. نظارت‌ها و دقت‌ها هم باید بیشتر شود».
وی در ادامه افزود: در حال حاضر در ارتباط با مصالح ساختمانی کمبود خاصی وجود ندارد. ظرفیت تولید هم متناسب با تقاضا، امکان افزایش دارد. در حال حاضر صنایع مثل کاشی با حداکثر تولید کار نمی‌کنند. حوزه دیگری که باید روی آن کار کرد صادرات نیرو و دانش فنی‌مهندسی است. باید همانند ترکیه برای این موضوع برنامه‌ریزی کرد. ورود ما به بازار عراق کافی نیست و از طرف دیگر حضور ما در این بازار نوسان زیادی دارد. مواردی مثل ضمانت‌نامه‌ها و نقل و انتقالات مالی و … به نوبه خود مشکل‌ساز هستند.
ایرج رهبر در ارتباط با متوسط هزینه ساخت هر متر آپارتمان در تهران گفت: هزینه به کیفیت ساخت بستگی دارد. اگر کیفیت ساخت متوسط را در نظر بگیریم ساخت هر متر آپارتمان بین ۳ تا ۴ میلیون هزینه دارد.
